Väčšina panelových domov na území Slovenska má 30 a viac rokov, to znamená, že sa nachádzajú na hranici svojej životnosti.
To nevyhnutne neznamená, že sú zrele na demoláciu, ale je potrebné venovať zvýšenú pozornosť ich údržbe, a to vo forme pravidelných fyzických obhliadok pre sledovanie technického stavu domu a následne realizovať aj údržbu jeho problémových lokalít. Je potrebné si uvedomiť, že materiály, z ktorých je dom postavený majú svoju životnosť, týka sa to hlavne spojovacích prvkov jednotlivých panelov obvodového plášťa, ktoré sú často napadnuté koróziou a postupne prestávajú plniť svoju funkciu.
Zamedzenie degradácie povrchu panelov obvodového plášťa ako aj kotviacich prvkov je možné ošetrením týchto prvkov a celoplošným zateplením obvodového plášťa.
Okrem technického stavu obvodového plášťa je potrebné venovať pozornosť taktiež streche, balkonovým a lódžiovým doskám, zábradliu, oknám v spoločných priestoroch, vstupným bránam a v podstate asi všetkým prvkom a konštrukciam, ktoré sú pôvodne.
Vyššie uvedené naznačuje, že hlavným dôvodom pre obnovu bytového domu je hlavne zamedzenie ďalšej degradácií jednotlivých konštrukcií a predĺženie životnosti bytového domu o ďalších 30 rokov.
Hlavným problémom je, že vlastníci považujú za hlavný dôvod pre obnovu následne šetrenie na teple potrebnom na vykurovanie, toto je však nie je ten hlavný, ale len veďlajší efekt obnovy bytového domu.
Ďalšie pozitívne efekty, ktoré prináša obnova bytového domu:
Všeobecne sa dá povedať, že obnova prinesie šetrenie 30 % nakládov na vykurovanie.
Výška úspor závisí od viacerých faktorov, tým najpodstatnejším je rozsah realizovanej obnovy, zdroj tepla bytového domu, celkový stav system vykurovania a hlavne správanie vlastníkov pri vykurovaní ( efekt čierného pasažiera – vlastníkov v bytoch, ktorý sa nechajú vykurovať susedmi a pod.)
Osoba nezávisleho stavebeného dozora môže priniesť do celého procesu obnovy odborný pohľad.
Skúsenosti, čo sa pretaví do zvýšenej efektívnosti jednotlivých procesov a nakoniec aj do zníženia vynaložených nákladov. V ideálnom prípade je stavebný dozor prítomný už pri diagnostike technického stavu bytového domu, to znamená, ešte pred výberom projektanta resp. projekčnej kancelárie. Je dôležité aby stavebný dozor mal skúsenosti s obdobnými realizáciami a vedel tak vlastníkov usmerniť pri riešení zložitejších situácií, týmto môže ušetriť vela času a peňazí, takže finančné prostriedky vynaložené na jeho činnosť majú svoje opodstatnenie.
Výber kvalitného projektu je veľmi dôležitý, nielen samotnej osoby- projektanta, ktorá bude pre nás projekt zhotovovať, ale aj úroveň resp. stupeň projektovej dokumentácie.
Táto môže byť realizovaná v stupni pre stavebné povolenie, v tomto prípade sa v projekte nachádzajú len nazoaj nevyhnutné náležitosti, a bližšie detaily ako výpisy výrobkov nie sú spracované na požadovanej úrovni alebo nie sú prítomné vôbec. Pri realizácií podľa takéhoto typu projektu sa zhotoviteľ ako aj vlastníci zrejme nevyhnú uručitým kompromisom pri riešení detailov.
Ďalšou možnosťou je vypracovanie realizačného projektu, ktorý sa vyznačuje vyššou úrovňou detailov a technických riešení, obsahuje detailne výpisy klampiarských, zámočníckých prvkov, ich detailnu špecifikáciu, čím minimalizuje priestor na polemiku.Pri zložitejších realizáciach (montáž oceľových konštrukcií pre stuženie schodiskových priestorov, kotvenie predsadených lódžií a pod. ) je takáto úroveň projektovej dokumentácie priam nevyhnutnosťou, či sa jedná už o samotné oceňovanie jednotlivými uchádzačmi alebo pri samotnej realizácií.
Čo sa týka projektanta, mal by mať skúsenosti s podobnými realizáciami, samozrejmosťou je osobná obhliadka bytového domu, diagnostika technického stavu, preverenie prejavov systémových porúch a spoločná konzultácia so zástupcami vlastníkov, eventuélne so stavebným dozorom. Je dobré si preveriť referencie projektanta, nahliadnúť do výkresov na úroveň spracovania výkresovej dokumentácie a pod.
Pri oslovovaní jednotlivých zhotoviteľov je hneď na úvod vhodné zvoliť spoločný termín obhliadky bytového domu, ušetríte tým dosť času, a opäť všetci zúčastnení budú mať rovnaké informácie.
Pre zabezpečenie naozaj kvalitného výberového konania je nutné určiť pre všetkých rovnaké podmienky. Prvým predpokladom sú kvalitné podklady z našej strany, ideálne keď sú k dispozícií aj v elektronickej podobe, čo je v súčasnosti už samozrejmosť. Pri oslovovaní jednotlivých zhotoviteľov je hneď na úvod vhodné zvoliť spoločný termín obhliadky bytového domu, ušetríte tým dosť času, a opäť všetci zúčastnení budú mať rovnaké informácie.
Všeobecne platí, že čím je kvalitnejší projekt, tým jednoduchšie sa oceňuje. V prípade ak sú jednoznačne zadefinované technické parametre všetkých výrobkov a komponentov je omnoho jednoduchšie aj samotné vyhodnocovanie cenových ponúk. Vyhnete sa situácií typu, keď je vo výkaze položka oplechovanie parapetov, pričom jedna spoločnosť Vám ocení pozinkovaný plech a druhá hliníkový, v čom je zásadný rozdiel či už v cene, tak aj v životnosti materiálu. Takýmto spôsobom dochádza často k nedorozumeniam.
Referencie, postavenie spoločnosti, dodávatelia, licencie, cena, benefity, termín a záručné podmienky
V súčasnosti je trendom vyhodnocovanie ponuk podľa ceny, avšak nie vždy je dodržiavanie tejto podmienky vhodné pre uspokojivý výsledok. Každý má pri realizácií určite očakávania, ako napríklad udržiavanie čistoty na stavbe, použivanie kvalitných materiálov, slušné správanie sa pracovníkov, avšak pokiaľ je pre nás jediným faktorom cena, nemalo by byť pre vlastníkov prekvapením, keď to zrovna na ich stavbe takto vypadá.
To čo by sme pri klasifikácií jednotlivých uchádzačov mali brat do úvahy sú tieto atribúty:
Rozdelenie obnovy do viacerých etáp prináša omnoho viacej negatív ako pozitív.
Napríklad inštitúcie, ktoré poskytujú finančné krytie na financovanie obnovy bytového domu ponúkajú omnoho výhodnejšia podmienky pokiaľ je realizácia riešenia komplexne.
Je potrebné si uvedomiť, že každý celok nadväzuje a súvisí s niečím iným. Najčastejšie sa stáva, že vlastníci si najprv obnovia strechu, avšak nemyslia na to, že možno o 2 roky budú zatepľovať obvodový plášť a realizátor strechy osadí atikový plech s nedostatočným presahom, to sa však vráti pri zatepľovaní obvodového plášťa, pretože toto nové oplechovanie sa bude musieť vymeniť. Ďalším príkladom je osadenie okien v spoločných priestoroch, pivniciach, schodištiach. Takmer so železnou pravidelnosťou realizátor nemyslí na to, že pri zatepľovaní je potrebné izolovať aj ostenia novo osadených okien, a zapustí rám okna tak, že nedostatočná šírka zapusteného rámu neumožňuje zateplenie a nakoniec sa musí vykonať len presieťkovanie a omietka. Častokrát sa stáva, že je potrebné opätovne stavať lešenie, tam kde už raz bolo postavené, všetky tieto čiastkové práce, ktoré sa vykonávajú duplicitne predstavujú úplne zbytočné zvyšovanie nákladov.
Ďalším nemenej dôležitým faktorom prečo nerealizovať na etapy, je administratívna náročnosť, snáď nie je potrebné zdôrazňovať zástupcom vlastníkov resp. predsedom svb, že koľko etáp – toľko domových schôdzi, hlasovaní a pod.
A nakoniec, stavebná činnosť, ktorá mohla trvať 3 mesiace behom jedného kalendárneho roka, trvá 4-5 mesiacov, ktoré sú rozdelené do viacerých rokov, kedy je potrebné upratovať prach a nečistoty zo stavebnej činnosti.
V tomto smere je viacero možností. Všeobecne môžeme rozdeliť tieto zdroje na “štátne” (ŠFRB, Ministerstvo dopravy a regionálného rozvoja, EÚ ) a “komerčné” (banky, sporiteľne).
Pri “štátných” formách úverového krytia je nutné spĺňať určite podmienky, je tu vyššia administratívna náročnosť a časové obmedzenie, v ktorom je možné príjimať žiadosti. Zjednodušene povedané, pokiaľ by ste sa chceli uchádzať o obnovu v roku 2015, je potrebné pripraviť a zkompletovať žiadosť do 12/2014, a začiatkom roka už len podať žiadosť na príslošnej inštitúcií, jedine v tomto prípade je pravdepodobnosť poskytnutia úverového krytia najvyššia.
Pri “komerčných” zdrojoch úverového krytia sú administratívne podmienky mäkšie a poskytovanie úveru nie je viazané na určité časové obdobia. Opäť ak si na schôdzi vlastníkov bytov odsúhlasime 2/3 väčšinou konkretnú úverovú ponuku, obyčajne do 2-3 týždňov sú nám tieto prostriedky k dispozícií.
Spoločnosť Ecotherm poskytuje v tejto oblasti pomoc pri návrhu optimálneho spôsobu financovania, nakoľko existuje viacero možnosti ako jednotlivé zdroje kombinovať.
V zmysle zákona 150/2013 Z.z. o Štatnom fonde rozvoja bývania je definovaných 12 rôznych systémových porúch, ktoré sa prejavujú na rôznych taktiež definovaných typoch panelových sústav.
Väčšina bytových domov na Slovensku je produktom mäsovej výstavby, v ktorom bolo dnes už evidentná absencia dodržiavania technologických predpisov pri výstavbe. Tieto pochybenia majú za následok prejavy závažných vád, ktoré sa prejavujú na panelových domoch. Nedá sa paušálne povedať, že na určitom type panelovej sústavy sa musí vždy táto chyba (systémová) prejaviť, avšak existuje predpoklad, že na základe chýb ktoré sa všeobecne pri výstavbe robili, je vysoká pravdepodobnosť prejavovania tejto chyby. V prípravnej fáze obnovy je nutná diagnostika bytového domu a zhodnotenie do akej miery, a či vôbec dochádza k prejavom systémovej poruchy.
V prípade, že sa na Vašom bytovom dome nachádzaju balkóny resp. lódžie, je nutné aby ich už vo fáze prípravy projektant, spolu so statikom dôsledne diagnostikovali.
Stav balkónových resp. lódžiových dosiek ako aj stav oceľovej konštrukcie zábradlia. Veľmi často sa to rieši “od stola”, kedy vlastníci argumentujúc, že investícia do obnovy balkónov im reálne neprenesie žiadne úspory, ignorujú túto časť obnovy a sanácia týchto konštrukcií nie je súčasťou projektu. Pravdou však ostáva, že v drvivej väčšine prípadov sú práve balkóny a lódžie v katastrofálnom až havaríjnom stave.
Je naozaj nutné si uvedomiť, že pokiaľ odignorujeme degradáciu hmoty balkónových dosiek, postupne obnažujúcu výstuž týchto konštrukcií a rozsiahlu koróziu ( nielen tú viditeľnú ale aj vnútornú – zabudovanú koróziu ), ohrozujeme tým nielen nás samotných ale aj našich susedov a ľudí, ktorí sa pohybujú v bezprostrednej blízkostí nášho domu.
V prípravnej fáze by sme mali preto venovať zváýšenú pozornosť týmto konštrukciám, navrhnúť optimálne riešenie sanácie celej konštrukcie a výmenu zábradlia za úplne nové s kvalitnou povrchovou úpravou a certifikovanou výplňou.