ecotherm@ecotherm.sk / 0905 811 401

Ako na to

Obnova bytového domu?

Na Slovensku už viac ako dve desaťročia existuje snaha o obnovu a predlženie životnosti jestvujúceho bytového fondu, čo je možné registrovať na početnej skupine zateplených bytových domov.

Obnova bytových domov prebiehala v minulosti nekoncepčným a zároveň veľmi neefektívnym spôsobom, kedy sa pohľad na obnovu bytového domu obmedzil na zateplenie fasády nanajvýš strechy, pričom sa zanedbali rekonštrukcie ostatných častí domu ako sú balkony, loggie, zábradlia, schodiskové presklenia, vyťahy, spoločne inštalácie ako aj vykurovacia sústava.

Chýbajúca miera komplexnosti pri obnove bytových domov sa prejavila na neefektívnom vynakladaní finančných prostriedkov vlastníkov bytov. Príčinami tohto stavu sú nízka miera osvety, ktorá sa venuje otázkam obnovy bytového fondu, polovičaté projekčné navrhy a častokrát ľahostajný postoj vlastníkov pri riešení tejto problematiky.

Ako by mala vypadať svedomitá a detailna obnova bytového domu?

 1. Vízia

Chceme pre svoj dom niečo urobiť, chceme ho opraviť, zrekonštruovať čiastočne alebo úplne obnoviť! Prvotné impulzy môžu prichádzať z okolia, v momemnte keď Vám kamarát povie, že po zateplení ušetril pri platbe za kúrenie, alebo keď susedia premenia chátrajúcu budovu na krásne a slušné miesto pre bývanie!

Rozbaliť viac info

Starostlivosť o majetok

Dôležité je uvedomenie si, že o majetok sa treba starať, v opačnom prípade chátra, stráca funkčnosť a hodnotu. V každom dome existuje aspoň jeden človek, ktorý si túto potrebu uvedomuje. Každý dom je vo svojej podstate živým organiznom, prebiehaju v ňom zložité procesy. Bytový dom nám poskytuje miesto pre život, pre naše základne potreby, a preto by sme ho mali udržovať v čo najlepšom stave.

Vnútornosti bytového domu

Vnútornosti bytového domu – rozvody pre studenú a teplú vodu, pre cirkuláciu vody, kanalizáciu, odvetranie, elektroinštaláciu, plyn, sú častu úplne zanedbané, zkorodované, upchaté, presakujú. Častokrát čakáme až do momentu, ked nenastane väčšia havária, ktorá otvorí oči ľudom, ktorí si mysleli, že je všetko v poriadku.

Vonkajšie časti bytového domu

To istá miera starostlivosti sa vzťahuje aj na vonkajšie častí bytového domu – strechy, fasády, balkóny, okná, rímsy a markízy, ktoré sú namáhané vonkajšími vplyvmi počasia. Ľudia sú často v domienke, že stačí zatepliť stechu a fasádu, a tam sa to končí, nakoľko obnova ostatných časti bytového domu im neprináša priamy finančný efekt vo forme ušetrených financií, avšak zanedabanie starostlivosti o ostatné časti sa prejaví potrebou vynaloženia omnoho vyšších finančných prostriedkov v budúcnosti.

V akom stave je finančné hospodárstvo?

Pri formovaní prvotnej vízie je dôležité zamyslieť sa nad stavom finančného hospodárstva, aké je úrovňe bežných príjmov a výdavkov? Aká je aktuálna mesačná tvorba do fondu prevádzky, údržby a oprav ? Je táto úroveň tvorby adekvátna? Výška mesačnej tvorby závisí od viacerých faktorov, a to najmä do veľkosti podlahovej plochy bytového domu ( všeobecne platí, čím menší dom, tým je potrebný vyšší mesačný príspevok), iné príjmy do fondu opráv ( prenájom priestorov) a samozrejme od schopnosti obyvateľov akceptovať platenie určitej výšky príspevku. Pokiaľ je mesačná tvorba nastavená príliš nízko ( napríklad 0,30 € / m2 ), jej náhle navýšenie nebude jednoduché presadiť, preto je dobré mesačnú tvorbu zvyšovať postupne, tento spôsob je omnoho menej bolestivejší.

Skryť viac info

2. Príprava

Ideou obnovy bytového domu je potrebné nakaziť čo najväčšiu skupinu vlastníkov, vhodným spôsobom je otvoriť diskusiu a formou menšieho brainstormingu dať na papier fakty o stave bytového domu a veci, ktoré by sme na ňom chceli zmeniť. Obnova je potrebná nielen pre vonkajšie časti domu ale aj obnoviť potrebujú aj jeho vnútornosti.

Rozbaliť viac info

Stačí aj laický pohľad

Tieto východiskové myšlienky nemusia mať odborný charakter, úplne postačuje aj použitie laického pohľadu, pre jeho pretavenie do odbornej roviny sa neskôr postará projektant. Pri rozhodovaní sa o celkovom objeme stavebných prác, ktoré by mala obnova obsiahnúť, je potrebný kritický pohľad na bytový dom ako celok, jeho vnútro ( rozvody vody, kanalizácie, plynoinštalácie, vzdochotechniky a elektrinštalácie ) ako aj vonkajšie časti – strecha, obvodový plášť, balkóny a lódžie so zábradliami, okná a dvere.

Skryť viac info

3. Projekt

Výber projektanta je pre celkový výsledok obnovy tým najzásadnejším rozhodnutím.

Rozbaliť viac info

Osoba projektanta

Osoba projektanta a jeho celkový prístup môže mať a určite aj má zásadný dopad nielen na realizáciu stavebných prác ale aj efektivitu vynaloženia finančných prostriedkov. Za kvalitný a detailný projekt si určite priplatíte, ale prostriedky investované na viac, sa Vám počas ako aj po realizácií niekoľkonásobne vrátia. V prípade ak sa v projekte vyskytnú napríklad oceľové konštrukcie je dobré aby boli naozaj detailne špecifikované, vyhnete sa tak viacerým nedorozumeniam. Takýto prístup by sa mal týkať akejkoľvek konštrukcie alebo výrobku, ktorý sa v projekte objaví. Veľa dodávateľov túto „voľnosť“ v parametroch zneužíva, a vo výsledku sa môže stať, že vám osadia okná úplne inej kvality ako ste požadovali, alebo Vám vstupnú bránu zhotovia z interiérového profilového systému.

Pri výbere projektanta by sme mali brať do úvahy

  • Praktické skúsenosti – je dobré obhliadnuť objekty, ktorých obnovu navrhol, posúdiť riešenie detailov, komplexnosť projektu
  • Komunikácia s vlastníkmi (informácie od iných zástupcov)
  • Skúsenosť s podobnými projektami
  • Rozsah projektovej dokumentácie, ktorý by mal byť vyhovujúci podmienkam napr. ŠFRB
  • Komplexnosť dodávky, či je možné na jednom mieste zabezpečiť projekt pre stavebnú časť, inštalácie, reguláciu
  • Cena a rozsah poradenstva počas projekčnej fázy
  • Možnosť a cenové podmienky pre autorský dozor

Na čo by projektant určite nemal zabudnúť

Projektová dokumentácia
Skúsený projektant by si mal s vlastníkmi obhliadnuť detailne celú stavbu ( bytový dom) a konzultovať s nimi návrhy jednotlivých riešení. Konzultácie sa vyplatí zrealizovať aj počas priebehu projekčných prác, aby ste sa uistili, že ste sa s projektantom správne pochopili.

Pri obhliadke je potrebné posúdiť stav obvodového plášťa, súdržnosť povrchových vrstiev ako aj jeho rovinnatosť. Väčšina bytových domov ma tak „krivé“ fasády, že je potrebné vynaložiť nemalé finančné prostriedky na vyrovnanie povrchu zatepľovacieho systému, pokiaľ na tento fakt upozorní projektant, je to jednoduchšie pre uchádzačov vo výberovom konaní, a pri realizácií sa nebude nikto vyhovárať, že o tom nevedel.

Pri obhliadke a návrhu opravy strešného plášťa plochých striech je potrebné si všímať hlavne miesta kde stojí voda, miesta kde sú rozšírené machy. Detaily oplechovania, napojenie vodorovných plôch na zvislé, riešenia detailov.

Je veľmi dôležité preveriť stav balkónových dosiek, súdržnosť betónovej hmoty, stav oceľovej výstuže a návrh sanácie týchto častí. Materiály určené pre sanáciu a reprofiláciu týchto častí sú pomerné drahé, avšak v tomto prípade to ma svoje opodstatnenie, nakoľko sa jedná o konštrukcie, ktoré sú vonkajšími vplyvmi namáhané asi najviac.

Pri sanácií balkónov a loggií je potrebné venovať zvýšenú pozornosť oceľovým konštrukciám zábradlia, ktoré sú časté vo veľmi zlom stave, konštrukcie a kotviace prvky sú skorodované a výplň nefunkčná. Takéto zábradlie môže ohrozovať nielen Vás, ale aj vašich susedov resp. okoloidúcich. V dnešnej dobe je k dispozícií nepreberné množstvo riešení pre zhotovenie nového zábradlia, ich výber závisí od finančných možností ako aj celkového stvárnenia bytového domu.

Skryť viac info

4. Financovanie

Pre financovanie obnovy bytového domu existuje viacero možností, ktorých využitie závisí od celkového rozsahu stavebných prác ako aj finančných možností bytového domu. Najvýhodnejším spôsobom financovanie v dnešnej dobe sú zvýhodnené úvery zo Štátneho fondu rozvoja bývania.

Rozbaliť viac info

Štátny fond rozvoja bývania

V prípade komplexnejšej obnovy, ktorá pozostáva zo zateplenia vonkajších častí ako je obvodový plášť, strešný plášť, balkóny a lódžie je výhodné využiť financovanie pomocou zvýhodneného úveru zo ŠFRB (štátny fond rozvoja bývania). Je dôležité poznamenať, že pomocou úveru zo ŠFRB je možné financovať 75 % z celkovej hodnoty diela, pričom zvyšných 25 % je možné financovať prostredníctvom vlastných našetrených prostriedkov, prípadne doplniť úverom z komerčnej banky.

Pomocou úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania je možné financovať tieto práce:

  • Zateplenie obalových konštrukcií (fasáda, strecha, strop nad nevykurovaným priestorom)
  • Výmenu okien a dverí v spoločných priestoroch
  • * Odstránenie systémových porúch
  • Výmena výťahu
  • Výmena spoločných rozvodov (voda, kanalizácia, plynoinštalácia, elektroinštalácia)
  • Vybudovanie bezbariérového prístupu
  • Modernizácia spoločných častí (podlaha vo vestibuloch a v spol. priestoroch, maľby v spol. priestoroch a pod.)

Zásada pri poskytovaní finančných prostriedkov zo ŠFRB je taká, že čím väčší rozsah prác pri obnove bytového domu, tým výhodnejšia úroková miera.

Príklad

Obnova bytového domu pozostáva zo zateplenia fasády, strechy, výmeny okien v spoločných priestoroch, výmeny spoločných rozvodov teplej a studenej vody, kanalizácie a cirkulácie, úprav v spoločných priestoroch – výmena podlahovej krytiny, nátery, maľby a doregulovanie systému vykurovania. V tomto prípade obnovy je možné žiadať zo štátneho fondu rozvoja bývania úver s úrokovou mierou 0 %.

Podmienky pre možnosť žiadať úver zo ŠFRB

  • Bytový dom musí byť skolaudovaný v termíne do 31.12.2001
  • Zateplením obalových konštrukcií bytového domu sa musí dosiahnúť minimálne 35 % výpočtova úspora nákladov na vykurovanie
  • Pri zatepľovaní bytového domu je nutné vyregulovať vykurovaciu sústavu
  • Bytový dom musí mať dostatočnú mesačnú tvorbu pre splácanie úveru resp. úverov (pokiaľ už nejaký spláca, alebo je nutné doplnkové financovanie)
  • Vlastníci bytov a NP si musia prostredníctvom hlasovania na schôdzi resp. v písomnom hlasovaní odsúhlasiť rozsah stavebných prác, výšku úveru, zhotoviteľov jednotlivých prác, formu zabezpečenia úveru.
  • Predloženie potrebných dokumentov a oprávnení od správcu, zhotoviteľov ako aj osoby vykonávajúcej stavebný dozor nad stavebnými prácami.

Forma zabezpečenia úveru zo ŠFRB

  • Banková záruka
  • Nehnuteľný majetok
  • Zriadenie záložného práva na pohľadávku žiadateľa – jedná sa o blokáciu 3 mesačných splátok úveru, pričom tieto prostriedky sú počas celej doby čerpania úveru vinkulované v prospech ŠFRB.

Čo sú to systémové poruchy?

Systémové poruchy sú vo všeobecnosti definované ako chyby, ktoré sa uskutočnili pri výstavbe samotných bytových budov pred niekoľkými desaťročiami, jedná sa hlavne o chyby súvisiace s nedodržaním technologických predpisov, materiálových skladieb ako aj montážnych postupov. Tieto chyby spôsobujú postupnú stratu funkčnosti jednotlivých konštrukcií resp. značné urýchlenie ich degradácie. (Jedná sa hlavne degradácie betéonovej hmoty na balkónoch, netesnosti na preskleniach, zatekanie cez medzipanelové škáry a pod.) Výskyt systémovej poruchy musí potvrdiť projektant, ako aj návrh spôsobu jej odstránenia.

Skryť viac info

5. Zhotoviteľ

Neexistuje jednoznačný návod na výber zhotoviteľa, ktorý dokáže dokonale uspokojiť očakávania všetkých vlastníkov v bytovom dome.

Rozbaliť viac info

Všeobecné kritéria, na ktoré by ste mali pri výbere zhotoviteľa dbať:

  • Obdobie pôsobenia v odvetví (neustále výkyvy v stavebnom odvetví preverujú stabilitu a zdravie jednotlivých spoločností)
  • Spokojnosť zákazníkov s procesom realizácie
  • Spokojnosť jednotlivých partnerov – správcov bytových domov, ktorí sa dostávajú do priameho jednania so spoločnosťou, jej spoľahlivosť, zodpovednosť v prístupe a pri riešení problémov
  • Zázemie a vybavenie stavebnej spoločnosti
  • Štruktúra a spôsob riadenia spoločnosti
  • Splnenie zákonných povinností voči štátu a iným inštitúciám

Pri vytvorení kvalitných predpokladov pre oslovenie uchádzačov pre účasť vo výberovom konaní môžete prejsť k hodnoteniu ich ponúk. Pokiaľ máte vo výberovom konaní kvalitných uchádzačov, kritéria pre výber toho, ktorý pre Vás bude realizovať stavebné práce je o to jednoduchší.

Ako hodnotiť cenové ponuky?

Všeobecné kritéria, na ktoré by ste mali myslieť pri výbere cenovej ponuky:

Cena
Toto kritérium bude mať vždy najvyššiu prioritu, avšak je dobré zamyslieť sa, či by to tak malo byť aj vo Vašom prípade. Optimálnym a férovým riešením je vytvorenie priemernej cenovej úrovne z jednotlivých ponúk a akceptovanie tejto výšky ako úrovne, ktorú by sme nemali zásadne prekročiť ani podliezať.

Termín realizácie
Je vhodné s každým uchádzačom diskutovať o spôsobe realizácie, množstve stavebných pracovníkov pri realizácií diela, spôsob kontroly stavebných prác zo strany zhotoviteľa a pod. Všetky tieto veci majú dopad na celkovú dĺžku realizácie. Príliš krátky termín bez podloženia adekvátnym množstvom pracovníkov, predurčuje realizáciu k časovým oneskoreniam a nepríjemnostiam pri riešení pokút z oneskorenia.

Referencie
Je dobré fyzicky si pozrieť pár realizácií každého z uchádzačov, pozrieť sa bližšie na zhotovenie detailov a celkový dojem z realizácie.

Celkový dojem
Ako na Vás pôsobí zástupca spoločnosti, aká je úroveň spracovania cenovej ponuky, úroveň profesionality v jednaní, odbornosť v diskusii.

Drobnosti, ktoré potešia
Návrhy pre zlepšenie úrovne realizácie, pomoc pri návrhu spôsobu financovania, upozornenie na prípadné chyby v projektovej dokumentácií.

Skryť viac info

6. Realizácia

Dôsledné a kvalitné zhotovenie stavebných prác pri dodržaní technologických postupov ako aj materiálových skladieb je kľúčom k dlhodobej životnosti.

Rozbaliť viac info

Poctivá realizácia

Dôsledne dodržiavanie technologických predpisov aplikácií jednotlivých systémových riešení ako aj používanie výhradne certifikovaných materiálov je u kvalitného zhotoviteľa samozrejmosťou. Profesionalita pred, počas a po realizácií stavebných prác vytvára celkový obraz spoločnosti.

Harmonogram stavebných prác

Pred samotnou realizáciou diela je vhodné vyvesiť oznámenie o termíne začiatku stavebných prác, aby sa mohli vlastníci pripraviť, poupratovať spoločné priestory a pod. Zhotoviteľ by mal dopredu predložiť plán resp. harmonogram stavebných prác ako správcovi, tak osobe, ktorá vykonáva stavebný dozor, a takýto plán by mal visieť aj na nástenke vo vestibule. Znalosť harmonogramu stavebných prác, dokáže zefektívniť a uľahčiť prácu zúčastnených strán, najmä pokiaľ sa realizujú práce v dovolenkovom období a prípadne výmena okien alebo spoločných rozvodov je blokovaná jedným vlastníkom.

Čistota a poriadok počas realizácie

Zhotoviteľ by mal pri realizácií dôsledne dodržiavať čistotu v spoločných priestoroch a v okolí bytového domu pravidelným upratovaním a odvozom stavebného odpadu. O profesionalite zhotoviteľa svedčí nielen kvalita prevedenia stavebných prác ale aj celkové vystupovanie a spôsob obliekania, vyjadrovania a pracovných návykov pracovníkov zhotoviteľa.

Skryť viac info

Spokojný klient

Ukončenie stavby v termíne a v perfektnej kvalite sú hlavnými atribútmi spokojnosti. Nemenej dôležité je dodržiavanie čistoty a poriadku počas realizácie ako aj slušné správanie pracovníkov zhotoviteľa. Odovzdaním dokončenej stavby práca nekončí, pričom rýchla reakcia a profesionálne vyriešenie prípadnej reklamácie ako aj adekvátny pozáručny servis by mali byť úplnou samozrejmosťou.

Bude nám cťou ak proces obnovy prežijete s nami!

Zaujala Vás naša firma?